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高齢者の住まいと生活資金

市中銀行のいくつかで「リバース・モーゲージ・ローン」の取り扱いが始まっています。

リバース・モーゲージ とは、主に高齢者が、自分の住んでいる住宅の建っている”土地”を担保にして、金融機関から借り入れ(生活費や住宅改修費など)をして、死亡した(もしくは転居)時点で、”土地”を売却して、その売却益で借り入れを返済する仕組みのことです。

自前の土地を、資本の山と見立てると、少しづつ(表現は悪いですが)崩していって、最後には平場(零)になる。

すっきりして永遠の眠りにつけることや、高齢になってからの定期的な(見かけの)収入になること。また、借り入れ金の用途を、耐震改修やバリアフリー化の工事費に充てることで、安心して老後を過ごせる住まいにすることなども出来ます。

公的なものとしては、平成14年度に厚生労働省によって創設された「生活福祉資金(長期生活支援資金)」があります。(窓口は市区町村の社会福祉協議会)

また、市中銀行では、みずほ銀行サンの「みずほプライムエイジ」、三井住友信託銀行サンの「リバースモーゲージ」などが出てきています。

「生活福祉資金」は、その名のとおりに福祉的側面が強いため、貸付限度額が土地評価額の70%であったり、担保になる土地の最低評価額も比較的小さめですが、市中銀行のメニューでは、その辺りの取扱いはシビア、というか、サービスを利用するときのハードルは高く設定されており、つまりは裕福な人たちに限られています。 とは言え、「生活福祉資金」も全ての高齢者が利用できるものではなくて、働き盛りの頃には、いわゆる中流より上だった世帯に限って利用できるのではないでしょうか。

リバース・モーゲージ だけでなくて、他の仕組みと組み合わせることで、もっと弾力的で広く(多くの高齢者が)利用できるようになればいいのにと思うのです。

 

さて、

日本で、リバース・モーゲージの考え方をいち早く取り入れたのは、東京都武蔵野市。 こちらでは、居住者と市の福祉公社との契約で、福祉資金サービスの利用金額(生活費、医療費、住宅改良費など)を市が融資しています。資金の使用目的が限られるとは言え、高齢者にとって本当に必要なお金はこれより他にはありませんよね。しかも担保物件としては、土地のほかに建物やマンション(築年数の限定あり)を供することが許されています。

高齢者にやさしいマチ、武蔵野市。全国の市区町村が見習ってほしい施策です。

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建築物の耐震 その2

ほとんどの自治体では、住宅の耐震性を高める工事の工事費の一部に補助を出してくれていますが、今は3月も後半、今年度分の予算は使い切ったところでしょうね。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)から、今年(2014)の3月5日付けで、「耐震診断依頼者の年齢と住宅の築年数と耐震性」といった内容の報告が届きました。

主なトピックは以下のとおり。

・耐震診断依頼者の4人に3人は60歳以上
・(住宅の耐震性が低くても)補強工事を実施しない、或いはできない高齢者が多い
・耐震診断を行った住宅の9割以上が現行の基準を満たしていない
(報告は公開されています http://www.mokutaikyo.com/data/201403/201403.pdf)
耐震診断を依頼される方の年齢が上がると、住宅の築年数はそれに比例して長くなっているようですね。

依頼者が30〜40代の時に家を建てたとしたら、それから住み続けて約30年、自分の老後の住まいとして安全かどうか心配になる頃です。

昭和56年に建築基準が見直されたので、その前に建ってたとしたら、殆どが現行の耐震基準を満たしていません(※耐震性は平面形状等に大きく左右しますから直ちに危険だとは言えませんが)
一方では、これからの人生のため蓄えがなくてはいけないので、地震も怖いけど、おいそれと高額の工事費を払うという訳にはいかない。

自治体の補助制度の多くは、全国一律の耐震診断方法で、その診断結果に基づいて耐震改修工事をして住宅全体で耐震性を高めないと、工事費の補助を受けられないことになっています。
ですから、地震が心配で耐震診断はしたけど、安全性を高める方法は限られている(本格的な耐震改修工事)ために、具体的な対策をしていない住宅が多く、それが報告書の結果にも表れています。
やがては高齢になり、住まいの中で過ごす時間が増えてくるのですから、滞留時間の長くなる寝室などだけでも、シェルターなどで局部の対策をすることが出来れば、地震の際の危険性はグッと下がるはずなのですが。

地震の際に家が倒れて道路がふさがれると避難や救援の障害になります。そういう面(都市防災)からは、建物全体の耐震性を高めることになりますが、なにより一人ひとりの命を救うことが、もっと大事なこと。
住まい手が自分の出来る範囲で、今より安心できる住まいを得られるよう、国や自治体には、耐震だけでなく、”対”震のいくつかの選択肢を示していただきたいと思います。

京都 空き家の活用 その1

2014年(平成26年)4月から、「京都市空き家の活用,適正管理等に関する条例」が施行されます。
振り返ってみれば、平成20年時点で、京都市内にある”空き家”は11万戸、全体のおよそ14%を占めていました。それ以降、官民を問わず、様々な取組みがみられました。
例えば、株式会社八清による老朽京町家の買取りとリノベーションそして再販の取組み (http://www.hachise.jp/buy/list-kyomachiya.html)、町家倶楽部による所有者と使用希望者とのマッチング事業(http://www.machiya.or.jp)、まちぐらし集団CHOBOによるセルフリノベーションの支援(http://chobo.nobody.jp/index.html)など。
もちろん、これは多くの果敢な活動のごく一部でしょう。

 

 

さて、
歴史都市にあっては、その家並み/街並みの保存と継承のために、うまく不動産を「シェア」できる仕組みがないといけません。 
不動産運用の方法というような捉え方ではなくて、歴史的都市の特性(得性)を生かした「シェア」のあり方ですね。
”古都京都”なんていう表現は、それこそ長い歴史の中の、ごく最近に生まれた。
明治から大正の時代には、古臭くて湿っぽい町家なんて全部ぶっ壊せ!というのが、当時のエラい都市計画家の勧めでしたからね。
(エラい人のことを聞くのは適当にしておかないとイケナイという教訓でございます。)
つまり歴史都市という考え方は、ここ日本では、少し前までなかった。
だから、それをどのようすれば残せるのかという(日本的な)方法論は、残念ながら積上げられてこなかったのです。

 

一方では、コトバとして「シェア」だけが独り歩きしている状況にチョット待てをして、
「シェア」の前提になる「コモン」という考え方とセットにして、それを捉えてみたいです。
都市そのものが、細分化されて個人所有されている国で、「コモン」というのは、そぐわないし、場合によっては、相容れないこともありますが、本来的な「シェア」のあり方を知ることが、より良い仕組みを考える助けになりそうです。